Santander crece por hipotecas: lo que ese dato en realidad significa si vas a comprar casa
Cuando alguien te dice que un banco "está creciendo gracias a las hipotecas", la reacción simple es pensar que eso es un asunto entre el banco y sus accionistas, algo que aparece en las noticias financieras y que a ti, como comprador de casa, no debería importarte demasiado. Al final, tú solo necesitas que alguien te preste el dinero, ¿no es cierto?.
Pero la realidad es más interesante que eso. Cuando un banco decide que las hipotecas son su motor de crecimiento, cambia su comportamiento comercial de manera muy concreta: baja tasas, elimina comisiones, acelera aprobaciones y presiona a sus competidores a hacer lo mismo. Ese movimiento no ocurre en el vacío ni te queda ajeno: ocurre en el mercado exacto donde tú vas a comparar ofertas la próxima vez que pidas un crédito hipotecario. Entender por qué un banco crece te da información que puedes usar a tu favor en la mesa de negociación.
¿Qué significa realmente que un banco "crezca" gracias a las hipotecas?
En 2026, Cuando un banco reporta que su cartera hipotecaria creció, no se trata solo de una cifra contable. Significa que ese banco está originando más créditos que antes. Es decir, aprobando y desembolsando más hipotecas nuevas en menos tiempo. Santander México, por ejemplo, colocó 12,796 millones de pesos en crédito hipotecario durante el primer trimestre de 2026, un 17% más que en el mismo periodo de 2025 y 38% más que en 2024. Con eso, su participación en la originación hipotecaria del mercado pasó de 15.2% en 2024 a 20.6% al cierre del primer trimestre de 2026, colocándolo en el segundo lugar entre los bancos que más hipotecas otorgan en México.
¿Por qué te debería importar la participación de mercado de un banco que ni siquiera es el tuyo? Porque cuando un jugador grande decide pelear agresivamente por ese segmento, no lo hace subiendo tasas ni endureciendo requisitos. Lo hace ofreciendo condiciones más atractivas que las de sus competidores, y esos competidores, para no perder clientes, terminan por igualar o mejorar la oferta. Ese efecto dominó es justamente lo que te conviene entender antes de firmar cualquier contrato.
Santander no es el único: la fotografía completa del mercado hipotecario en 2026
El caso de Santander es visible porque los datos son públicos, pero no es un fenómeno aislado. El mercado hipotecario mexicano en 2026 se mueve en un rango de tasas nominales que va de 8.85% a 11.0% en créditos en pesos con tasa variable, según comparativas de al menos ocho instituciones bancarias. Eso quiere decir que, dependiendo de dónde cotices, la diferencia entre la tasa más baja y la más alta del mercado puede superar los dos puntos porcentuales completos.
Mientras tanto, el Banco de México mantuvo su tasa de referencia en 6.5% en su anuncio de política monetaria de septiembre de 2026, la cuarta ocasión consecutiva sin movimiento tras el ciclo de recortes que concluyó a mediados de año. Esto es relevante porque establece el "piso" desde el cual los bancos arman sus tasas hipotecarias: cuando Banxico deja de bajar, la competencia entre bancos se vuelve el factor que más puede moverte la tasa final, no la política monetaria en sí.
Más apetito de crédito, ¿mejores condiciones para ti?
Aquí está el punto que más te conviene retener: cuando un banco quiere crecer su cartera hipotecaria, necesita atraer solicitantes que de otra forma habrían ido con la competencia. Eso se traduce en acciones muy tangibles:
Tasas de entrada más bajas para perfiles con buen historial crediticio.
Eliminación o reducción de comisiones por apertura y por investigación.
Programas de pre-aprobación más rápidos, a veces en 24 a 48 horas.
Mayor flexibilidad en el porcentaje de enganche exigido.
Promociones cruzadas si ya tienes cuenta de nómina o inversión con ese banco.
¿Significa esto que cualquier banco en crecimiento te va a dar automáticamente la mejor oferta? No necesariamente. Significa que tienes más margen para negociar y que ignorar esa dinámica —yéndote directo con el primer banco que te llame— te puede costar dinero real, no solo una oportunidad teórica.
Tasa, CAT, plazo, enganche, seguros: por qué comparar solo la tasa es un error costoso
Uno de los errores más comunes entre compradores primerizos es fijarse únicamente en la tasa de interés nominal que anuncia el banco. El problema es que la tasa nominal no incluye comisiones, seguros obligatorios ni otros cargos que sí forman parte del costo real del crédito. Para eso existe el CAT (Costo Anual Total), y ahí es donde las diferencias entre bancos se vuelven mucho más reveladoras.
Toma este ejemplo con datos reales del mercado en 2026: un banco puede anunciar una tasa de 8.95% con un CAT de 9.8%, mientras que otro anuncia una tasa de 9.95% —apenas un punto porcentual más alta— pero con un CAT de 12.1%.
La brecha en tasa nominal es de un punto, pero la brecha real en costo total del crédito es de más de dos puntos porcentuales. Si solo comparas la tasa que te dicen en el mostrador, puedes terminar eligiendo la opción más cara sin darte cuenta.
Los cinco elementos que debes comparar, siempre juntos y nunca por separado, son:
Tasa de interés, fija o variable, y en qué se basa si es variable.
CAT, el costo real anualizado incluyendo comisiones y seguros.
Plazo del crédito, generalmente entre 15 y 20 años en el mercado mexicano.
Porcentaje de enganche requerido, que puede ir de 10% a 25% del valor de la vivienda.
Seguros obligatorios (de vida y de daños), cuyo costo varía notablemente entre instituciones.
Un ejemplo con números: la diferencia entre elegir bien y elegir rápido
Supongamos que necesitas un crédito hipotecario de 2,000,000 de pesos a 20 años.
Si consigues una tasa de 8.95%, tu pago mensual aproximado rondaría los 17,900 pesos. Si en cambio aceptas la primera oferta que te llega, con una tasa de 9.95%, tu pago mensual subiría a cerca de 19,200 pesos.
¿Te parece poca la diferencia de 1,300 pesos al mes? Multiplicada por los 240 meses del crédito, esa diferencia puede sumar más de 300,000 pesos adicionales en intereses a lo largo de la vida del préstamo, solamente por no haber comparado antes de firmar.
Ese monto, dicho en otros términos, equivale casi al enganche completo de una vivienda de precio medio en varias zonas de Puebla.
¿Debes irte con "tu banco de toda la vida" o cotizar en varios?
Es comprensible la tentación de tramitar tu hipoteca con el banco donde ya tienes tu cuenta de nómina o tus ahorros.
A veces incluso te ofrecen una pre-calificación más rápida por ser cliente existente. Pero la fidelidad bancaria no siempre se traduce en la mejor condición financiera disponible en el mercado.
Lo recomendable es solicitar cotizaciones formales, con simulador de amortización y CAT incluido, en al menos tres instituciones distintas antes de decidir.
Esto no representa ningún compromiso legal de tu parte en la mayoría de los bancos, y sí te da poder de negociación real: cuando un ejecutivo sabe que estás comparando, es más probable que te ofrezca condiciones preferenciales para no perderte como cliente.
Las trampas que la competencia bancaria no elimina
La competencia entre bancos mejora las condiciones promedio del mercado, pero no elimina por completo ciertos riesgos que dependen de ti como comprador informado:
Tasas "de entrada" que solo aplican a perfiles con score crediticio superior a 750 puntos.
Promociones por tiempo limitado que desaparecen si tardas en formalizar.
Seguros que se pueden contratar por fuera del banco a menor costo, pero que rara vez te lo explican.
Penalizaciones por pago anticipado que varían mucho entre instituciones.
Gastos notariales y de avaluó que no siempre están incluidos en la cotización inicial.
¿Vale la pena leer la letra pequeña aunque te tome una tarde completa? Sin duda, considerando que estás comprometiéndote con un pago mensual que durará entre 15 y 20 años de tu vida.
Checklist: cómo comparar ofertas hipotecarias como comprador informado
Antes de firmar cualquier solicitud de crédito, revisa lo siguiente con cada banco que cotices:
Solicita el CAT por escrito, no solo la tasa nominal verbal.
Pide la tabla de amortización completa, no solo el pago mensual estimado.
Pregunta explícitamente si el seguro de vida y de daños es obligatorio con ese banco o si puedes contratarlo externamente.
Confirma el porcentaje exacto de enganche que te exigen según tu perfil.
Pregunta por comisiones de apertura, de administración anual y por pago anticipado.
Verifica cuánto tiempo dura vigente la pre-calificación que te ofrecen.
Compara al menos tres instituciones antes de decidir, incluyendo alguna diferente a tu banco habitual.
¿Qué papel juega tu asesor inmobiliario en esta decisión?
Un asesor inmobiliario certificado no sustituye a tu ejecutivo bancario, pero sí cumple una función que muchos compradores subestiman: coordinar los tiempos entre la oferta de compra, el avaluó, la escrituración y la aprobación del crédito, de manera que ninguna de esas piezas se retrase y ponga en riesgo la operación completa.
También puede orientarte sobre qué bancos suelen trabajar mejor con ciertos tipos de propiedad o desarrollos en tu zona, información que rara vez tienes tú solo al momento de comparar ofertas.
Mi perspectiva
Llevo años acompañando a familias en durante el proceso de comprar su primera o segunda vivienda, y algo que veo repetirse es la prisa por "ya tener aprobado el crédito" sin detenerse a comparar condiciones reales entre bancos.
Entiendo la ansiedad: encontrar la casa correcta ya es suficiente estrés como para además ponerte a leer tablas de amortización.
Pero justamente por eso insisto tanto en este tema con mis clientes. Un banco que crece en hipotecas te está diciendo, sin decírtelo directamente, que quiere tu negocio más de lo que crees. Aprovecha esa posición antes de firmar, no después.
En Beatriz Martínez Bienes Raíces creemos que la competencia entre bancos por el negocio hipotecario es, ante todo, una oportunidad que debes aprovechar de forma activa y no pasiva. Que un banco como Santander esté creciendo agresivamente en este segmento no es un dato aislado para analistas financieros: es una señal de que el mercado está dispuesto a competir por tu crédito, y esa competencia solo te beneficia si tú comparas con disciplina antes de decidir.
Beatriz Martínez Bienes Raíces
Bienes Raíces | Inversión inmobiliaria | Análisis de mercado
beatriz@beatrizmartinezbienesraices.com
